잠자면서 돈버는 [월 500 임대료 받는 엄마의 상가투자 시크릿]

[월 500 임대료 받는 엄마의 상가투자 시크릿]책 추천,

두 아이를 둔 직장여성이 어느날 갑자기 희망퇴직을 당한다.
그 결과 매달 들어오던 월급이 끊긴다. 그제서야 현금흐름의 중요성을 깨닫게 된 저자는
우연찮게 상가투자에 눈을 뜨게 된다.
그리고 매월 월급이상 임대료를 받는 상가주인이 된다.

저금리 시대, 은행 예금에만 의존할 수 없는 시대, 투자는 선택이 아닌 필수다.
(월 500 임대료 받는 엄마의 상가투자 시크릿)은 저금리 재테크 시대에 자기개발서이자
배워서 바로 써먹을 수 있는 실용서이다.

그러나 상가투자는 부동산 고수나 전문가들 조차 어렵고 힘들어하는 분야다.
그래서 보이지 않는 함정이 많고, 리스크 또한 높다.
따라서 한순간의 잘못된 판단으로 썩은 사과를 고를경우, 시간이 갈수록 가격이 높아지는 아파트와는 달리
평생을 두고 후회하는 일이 생길수 있다.
그런데 이 책을 읽는 짧은 시간으로 간접경험을 한다음 실전투자에 나선다면 많은 시간과 시행착오를
줄일 수 있을 것이다.

  부동산 투자에 대해 1도 모르던 저자가 매월 고정적인 소득을 위해 상가투자라는 특화된 분야를
파고들어 전문가 뺨치는 실력으로 현실적인 목표를 달성했는데, 그녀의 끈질긴 집념과 통찰력이 그녀를 성공으로
이끌었을 것이다.
책과 경제신문, 인터넷은 물론 현장을 뛰어다니며 눈품, 손품, 발품을 팔면서
노력한 결과, 일하지 않고도 시간만 지나면 돈이 들어오는 부의 파이프라인을 구축하였다.

흐름조차 모르던 한 여성이 책과 씨름 하고,
부동산 시세흐름을 파악하기 위해 신문이나 인터넷으로 손품, 눈품을 파는가 하면,
현장으로 직접 뛰어다니며, 발품을 판 덕에 며느리도 모르는 상가투자 노하우를 축적하게 된다.
웬만한 전문가들 조차 어렵다고 외면하는 상가투자 성공스토리를 여성 특유의 차분함으로 마치 친구에게
수다떨 듯, 진솔하고 차분하게 써내려간 [월 500 임대료 받는 엄마의 상가투자, 시크릿],
도전과 실행으로 마침내 자신의 목표를 이루고야 만 그녀에게 박수갈채를 보낸다.

상권에 따라 수익률이 천차만별이고, 잘못 투자할 경우 공실률이 높아지고, 적지않은 관리비마저
임대인이 떠맡아야 하는 등, 아파트나 다가구 주택에 비해 보이지 않는 함정이 많은 상가투자.
그래서 상가투자는 아무나 하는 것이 아니라고 생각하는데, 이책의 지은이 안선이 님은 철저하고
치밀한 분석력으로 일하지 않고도 매월 500만 원 임대료를 받는 임대업자로 성공한 것이다.

목차

1장. 엄마의 상가 투자 도전기
2장 상가 투자로 은퇴를 은퇴하다
3장, 임대수입 300만 원 만들기(1)
4장. 임대수입 300만 원 만들기(2)
5장. 상가 투자도 요령은 있다
6장. 상권분석 들여다보기

-책 내용 중에서-

아이들이 등교하지 않고 온라인 수업을 받게 되면서 한동안 집은 전쟁터가 되고 맙니다.
소위 ‘돌밥(돌아서면 밥)’의 연속이었어요.
아침을 챙기면 점심을 준비하고, 점심을 챙기면 저녁을 준비하는 삶이 반복되었지요.
학교에 가지 않는 아이들도, 엄마인 저도 코로나19로 일상이 엉망진창이 되었어요.

  만일 희망퇴직을 받아들이지 않았더라면 저희 가족은 어떻게 되었을까요? 상상만 해도 끔찍해요.
저의 퇴사로 시어머님도 온전히 본인 건강만 신경 쓰실 수 있었고, 온라인 수업을 듣는 아이들도
잘 돌 볼 수 있었으니까요. 또 이때부터 저는 본격적으로 투자자의 길을 걷게 됩니다.

-과감히 세 번째 아파트를 매수하다

  깨끗하게 집을 고치고 내놓으니 공인중개사에게 전화가 와요. 세입자가 집을 보러 왔는데
신발장도 교체해 줄 수 있는지, 장판은 마루를 들어내고 깐 건지 그냥 깐 건지 묻더래요.
제가 말했어요. 그 세입자 안 받겠다고요.
저는 잠깐 살고 나갈 세입자에게 모든 것을 맞춰줄 생각이 없었어요.
들어올 때부터 깐깐하게 구는 세입자는 사는 내내 피곤하게 굴어요.
이건 추후 상가 임차인을 맞출 때도 적용되는 법칙이예요.

☆월급 대신 임대수익에 도전하다
  대학을 졸업하고 10년 동안 육아휴직 기간을 제외하고는 직장생활을 한 번도 멈춘 적이 없었어요.
그런 저에게 갑작스러운 희망 퇴직은 큰 두려움으로 다가왔어요.
경제적인 부분도 그렇지만, 집안에서 가사일만 해야 한다는 게 생각만 해도 막막했어요.

☆수익형 부동산으로 고정수익을 창출하다
8개월 정도는 실업급여로 버틸 수 있었지만 그 이후의 현금흐름이 문제였어요.
소득을 고민하던 저는 수익형 부동산을 공부하고 매입하기로 결심합니다.
희망퇴직이라 퇴직금을 제법 많이 받았기에 종잣돈은 충분한 상태였어요.
퇴직을 하지 않았더라면 아마 전 수익형 부동산도 소득 파이프라인 구축에도 관심이 없었을 거예요.

-초보 투자자를 위한 10가지 제안

1.1천만 원 마이너스통장 대출을 상환한 방법
2.부동산 상승기에는 못난이 매물이라도 잡아야 해요.
3.부동산 상승기에는 집을 함부로 팔지 말자.
4.부동산 상승장에서는 냉정한 판단을 해야 해요.
5.모르는 지역에 투자할 때는 작은 단서도 놓치지 말자.
6.매도인 혹은 매물을 내놓은 공인중개사무소가 멀리 있으면 협상이 쉬워요.
7.매물이 갑자기 사라지면 빠르게 이유를 파악해요.
8.갭투자 시 이것저것 따지는 세입자는 무조건 아웃
9.갭투자 시 인테리어 시공을 했다면 집 안 곳곳을 찍어요.
10.믿을 만한 인테리어업체 사장님과 친분을 쌓아요.

☆임대차 계약서 분석하기

1.남은 임대차 기간
2.임대차 계약 연장 여부
3.임대차 계약 연장 계획은 있는지
4.주변 비슷한 상가의 공실률
5.공실 시 관리비는 얼마나 나오는지
6.임대료는 제날짜에 잘 들어오는지
7.인근 비슷한 상가와 비교해 임대료가 적정한지
8.임차인의 장사가 잘 되는지.
9.공실 시 임대차 맞추는데 소요되는 기간

☆다섯 번째 상가를 사다
네 번째 상가를 산 다음에는 [주택임대차보호법]으로 갑자기 전세값이 뛰었어요.
마침 작년 겨울에 갭투자한 아파트 세입자가 서울 아파트를 분양받아서 들어간다고 연락이 왔어요.
너무 축하할이었어요. 이후 새로운 세입자에게 전세금 8천만 원을 올려서 받게 됩니다.
1천 세대 단지 아파트에서 전세 물건이 제 물건 하나뿐이었거든요. 이 8천만 원으로 2021년 3월에
추가로 구분상가를 매수했어요. 다섯 번째 상가였어요.

-임대수입 300만 원 만들기

☆퇴사 후 루틴이 노후를 결정한다
퇴사 후 따로 루틴을 만들지 않으면 하루가 그냥 가요. 처음에는 저도 씻지도 않고 뒹굴뒹굴
하루를 보내곤 했어요. 그런데 이것도 하루이틀이지요. 하루 종일 늘어져 있으면 거울 속의 초라한
내 모습에 실망하게 되고, 마음도 나태해져 할 일을 계속 미루게 됩니다. 회사를 다닐 때만 해도
나는 정말 멋진 사람이었는데 하루아침에 자존감이 바닥을 기어요.

☆건강한 루틴이 건강한 미래를 만든다
아이들을 등원시킨 이후에는 간단하게 집을 정리해요. 최대한 간단하게 해요. 청소로 소중한
오전시간을 날리고 싶지 않아서요.

오전시간에는 주로 커피를 마시며 경제신문을 읽습니다. 그 다음에는 주식 시장을 체크해요.
저는 개인적으로 배당주를 모으고 있어요. 처음에는 들어오는 임대료를 주로 대출금을 갚는데 썼는데,
최근에는 배당주를 모으는 데 쓰고 있어요.
매월 여유가 되는 선에서 조금씩 배당주를 모으니 부담스럽지 않고 마음이 편해요.

-상가의 리스크, 공실과 연체

☆공실과 연체, 최대한 피하자.
저는 공실 리스크를 줄이기 위해 되도록 임대차가 맞춰진 상가를 샀어요.
사실 이 방법이 가장 마음이 편해요.또 임대차 기간도 확인했고요. 공실 리스크를 관리하고 싶다면
아주 작게나마 권리금이 형성된 자리가 좋아요. 그래야 임차인이 쉽게 안 나가니까요. 제가 가진 상가들은
임대료가 저렴해서 금액은 크지 않지만 권리금이 500만~1천만 원 정도로 형성되어 있어요.

매수 전에 관리비도 반드시 확인해야 해요. 예전에 직장동료가 수익률은 낮지만 임대료가 꾸준히 잘 나오던
사무실을 하나 갖고 있었는데요, 어느 날 두 달 공실이 되었대요. 분양면적 50평짜리 사무실이어서 관리비만
매달 50만 원씩 나갔다고 하더라고요.

상가는 공실도 문제지만 임대료 연체와 미납도 큰 리스크입니다.

‘안녕하세요. 새로운 임대인입니다.
오늘 첫 임대료 입금일인데 계좌번호 확인차 문자 보내드립니다.
oo은행 ooo-ooooo-oooo 예금주ooo입니다. 앞으로 잘 부탁드립니다.’

저는 매수 후 첫 임대료 입금일 오전에 이런 문자를 보내요. 최대한 간결하게 용건만 적어서 보내면
대부분 임대료가 첫날에 잘 들어와요. 경험상 첫날부터 연체 없이 임대료를 잘 내는 임차인은 이후에도
쭉 날짜를 잘 지키세요. 한두 번 바빠서 깜박하는 경우만 제외하고요.

☆공실을 미리 막는 방법
전 임차인에게 계약 만료 4개월 전에 미리 연락을 해요. 혹시 계약을 연장할 예정인지, 나갈 예정인지
묻기 위해서입니다.
미리 임차인의 의중을 알아야 저도 보증금을 준비하고, 공실에 대비해서 공인중개사사무소에
물건을 내놓을 수 있으니까요. 그렇게 해야 임차인도 조금이나마 권리금을 챙길 수 있고요.
혹 연장한다고 하면 1년인지, 2년인지도 물어봐요., 만약 콜로나19가 일찍 종료되고 경기가 좋아지면
1년 연장보다는 2년 연장이 좋아요. 임대인이 1년 뒤 임대료를 5% 인상할 수 있으니까요.
하지만 경기기 계속 어려우면 1년 뒤에 자유롭게 나갈 수 있으니 1년 연장이 좋은 선택일 수 있어요.

-너무 저렴한 월세 상가는 사지 마세요

-싼 게 비지떡
‘임대료가 너무 저렴한 상가는 안 하시는 게 좋습니다.
임대료 인상 상한도 5%이고 세금을 제하면 남는 게 별로 없어요. 관리하기만 귀찮습니다.

생각해보니 맞는 말이더라고요.
임대료가 30만 원이라는 건 1년 지나서 5% 올라봤자 1만 5천 원 올릴 수 있다는 뜻이잖아요?
또 여기에 세금을 떼면 남는 게 없어요.
단순 명쾌한 답변이었어요.